李梓僑
  歷史文化街區改造中無疑蘊藏著巨大商機,因此,引入商業開發機構,用市場力量撬動搞活業主、企業、政府等各方資源,在保護城市歷史文化建築的同時,提升老城區服務功能,從而實現政府、業主、企業的“三贏”。
  《南方日報·廣州觀察》近期的報道《騎樓下的守望和重生》關註了老城區空心化的問題。報道中指出,在解放路以西、中山路以南越秀、荔灣的廣大片區,由於建築老化、居住環境惡化,歷史街區已經演變成“低端專業市場的汪洋大海”。老城區老化帶來的產業劣化、活力衰減、人口轉移,確實是幾乎所有城市都會遇到的問題。
  解決老城區空心化,唯有依靠更新改造。人多則興,人少則衰,人走則亡。任何成功的舊城區改造,都必須遵循一條原則:在保護歷史建築的前提下,增強公共性,註入商業的功能,吸納更多人流,增加公共場所,使歷史街區成為城市的一個窗口。但在廣州這樣一座歷史文化名城,老城區的改造總是面臨歷史文化保護和商業開發的兩難。
  歷史文化街區改造資金量巨大,推進改造必鬚髮揮商業力量,利用市場力量激活一潭死水的現狀。在這方面,上海新天地的成功改造案例,為廣州提供了參考。上海新天地是以石庫門歷史建築區為基礎改造建設的都市文化旅游景點。石庫門是中西合璧的建築文化寶庫,但隨著時代發展,這些老房子已經不再符合現代人的建築要求,從上世紀90年代以來,石庫門老房子就不斷消失。上海市引進市場力量,投資1.5億元對石庫門歷史建築區進行整體改造,在保持建築外牆、瓦屋不變的前提下,從現代人的生活需求出發對其內部結構進行改造,同時改變房屋的居住功能,賦予商業功能。改造大獲成功,石庫門歷史建築區也重獲新生。
  廣州部分歷史文化街區現在已經變異成為低端批發專業市場的聚集地,這些專業市場大多由“小、散、亂”的批發門店組成,一方面帶來巨大的社會管理成本,一方面對城市經濟發展的貢獻又微乎其微。據《南方日報·廣州觀察》報道,越秀區2012年稅收統計數據顯示,該區300多個專業市場對全區的經濟貢獻率僅1%左右。而在專業市場的樓上,上世紀三四十年代建設的老樓房,在空間上已經不適應現代人的居住需求,隨著原居民老去、搬遷,老城區的空心化問題日益顯現。如再不進行改造,當騎樓老化成為危樓,其消失的趨勢將無法輓救。
  佛山祖廟周邊的歷史建築區通過整體改造,端出了一個“嶺南天地”,廣州為什麼不能打造出這樣一個樣板?非不能也,實不為也。
  筆者也註意到,廣州歷史文化街區有其特殊情況,那就是建築物產權十分複雜。據筆者瞭解,《南方日報·廣州觀察》報道提及的“空心化地區”,房屋既有私有房產,也有政府代管房,還有許多房產由於實際居住者難以提供合法的繼承或產權證明文件,而存在產權爭議。私有房、代管房、產權爭議房“犬牙交錯”,推進改造難度巨大。
  與此同時,無論是業主、企業還是政府,都能看到歷史文化街區改造中蘊藏的巨大商機,這是一個寶貴的共鳴,也是更新改造良好的出發點。引入商業開發機構,用市場力量撬動搞活各方資源:業主出房,可享有補償或改造後的收益分成;企業出錢,通過改造,在寸土寸金的市中心打造出一個極具活力的商業項目;政府出政策出服務,在保護城市歷史文化建築的同時,提升老城區服務功能,從而實現政府、業主、企業的“三贏”。
  歷史街區的改造是一塊非常難啃的硬骨頭。隨著產業劣化、人口老化等問題日益突出,改造已日益成為一塊不得不啃的骨頭,而且越不啃,這塊骨頭就越硬、越難啃。當務之急,是走出一個成功的“改造樣板”,讓業主和企業看到改造中蘊藏的巨大商業潛力,刺激改造的動力和信心,從而帶動改造逐步推進。  (原標題:引入市場力量,推動歷史街區改造)
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